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房市拐点真正是发生在去年六月  

2014-08-06 09:14:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市拐点真正是发生在去年六月。据不完全统计,截至目前,包括武汉、杭州、成都、长春等多地陆续传出限购松绑的消息,已经有15个城市取消或调整限购政策。其中,仅呼和浩特、苏州、广州等4个城市有官方确认,其他城市均没有取消限购的正式通知,大多采用口头通知或执行层面的暗地松绑,且这一悄然松绑的态势正在向其他城市蔓延。

取消限购能不能阻止房价下跌呢?

回答这个问题,我们需要弄清楚房价高企的原因。

房价好比湖中水位,水位上涨,只可能是向湖中注水,并且不开闸泄洪。房价高企,只有可能一是向房市注入了太多的水,二是房市中的水没有泄洪的地方。

中国的M2在2008年的时候还排不上全球第三,但是截至2012年末,中国M2达到97.42万亿元,接近全球货币供应总量的1/4,居世界之首,是美国的1.5倍,比整个欧元区的货币供应量还要高。这你就知道整个经济有多少水了。中国由于土地公有,就没有为货币泄洪的地方。这并不难理解,假如土地私有,很多人就不买城里的房子,而去农村买地,960万平方公里的土地就会成为吸收货币收入的海绵。然而因为土地公有,这个海绵没有了。那么钱到哪里去?由于体制原因股市又不争气,于是都憋在了房市。这就是中国高房价的原因。

要降房价,只有两条路,一是减少货币注入,二是开闸泄洪,舍此没有第三条路。限购之所以不能降房价,是因为它既不能减少货币注入,又没有开闸泄洪。

限购令虽然严厉,但是在货币和信贷总量不减少、预期房价上涨的条件下,它只是把购房需求冻结在那里,并没有真正减少需求。限购令冻结了需求,但也抑制了供给。手中已有的房屋变得更加稀缺,人们反而不会卖出手中的房子。想想看,预期房价上涨,卖了再也买不回来,你会买房子吗?在限购令下为了搞到房子人们不惜假离婚,他怎么舍得卖出呢?

现在要房价不下降,也只有两个办法,一是继续往湖里注水,二是堵上口子不让水外流。可今天所有的问题,都是前期货币过度超发的恶果。今天的钱荒、高利率,并不是钱少造成的,而是钱多经济泡沫化和高杠杆化造成的。

经济有没有泡沫化和高杠杆化,不同的人会使用不同的指标,得出不同的结论。我不用空置率、房价收入比、房租价格比,土地制度、金融制度、政治制度等等都不相同,与国外没有可比性。但是有两个指标,我们无法忽视。

泡沫化与高杠杆化紧密联系。泡沫化中,没人愿意让钱久留手中,同时更多的人更希望借到钱。一笔资金,甲花出去,变成乙的收入和存款,经过金融中介,又变成另外一个人的借款,不断循环,债权债务链无限延伸,M2跟着膨胀起来。这种债权债务链的拉长是高杠杆化的一个方面,而M2巨幅膨胀正是高杠杆化的外在表现。泡沫化中,赚钱那么容易,银行不会让其钱做存款被提取准备金,做贷款接受利率管制。理财产品于是应运而生。理财产品让银行可以将储户的钱全部用于生利,并且不接受利率管制。正常情况下,一个人、家庭、企业、国家,不会把钱都拿去贷款生息的吧,总要留一些准备金的吧。可是中国把准备金也拿去生息了,你说这杠杆高不高。是不是高杠杆化,我们看不见,但中国的理财产品从无到有,短短几年达到13万亿,这是高杠杆化的又一重要外在表现。

2013年6月发生的钱荒和高利率正是经济泡沫化和高杠杆化的严重预警。银行隔夜拆解利率都达到了28%,竟然还有人在那里叫嚷房价还会上涨。我认为,中国房市的拐点根本就不在今年二季度,而在去年的6月。刹个车,失去动力车还要向前走一段,巨大如中国房地产,失去动力怎么也得继续冲高一阵子吧。

我是长期唱多中国房市的。并非我不认为中国房市有泡沫,而是由于货币超发,土地公有钱没去处,我认为中国房市泡沫可以做得更大更持久。但是去年6月份钱荒和高利率发生后,我第一时间8月4号在深圳岭南大讲堂开始唱空房市。

现在的问题是,还能大规模放水吗?水总归要放的,但堤坝已经遥遥欲坠,你敢大规模放水吗?何况,为了寻找替代土地财政的税源,房产税一定会征收的。房产税在国外增房价,但在中国降房价。当房价下降预期已经形成,即使取消限购,人们也会宁肯让钱闲在账户上,而不让其流入房市的。门后面已经没有人了,开了门还会有什么影响吗?诚信中国电商平台www.cxzg.com

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